O Conselho de Altos Estudos de Finanças e Tributação (CAEFT/ACSP) promoveu, nesta segunda (10), mais um encontro com especialistas em tributação com o tema “Reforma Tributária no setor imobiliário – sistemática –redutores de ajuste e social, período de transição (contratos de longo prazo)”. Os palestrantes convidados foram a advogada e especialista em Direito Tributário, Isabella Tralli, e o professor doutor Ricardo Lacaz Martins, membro do Conselho Jurídico do Sindicato de Habitação e Condomínios (SECOVI). A mediação e os trabalhos da reunião foram conduzidos pelo coordenador do CAEFT, professor Luiz Eduardo Shoueri.
Mudanças
A reforma tributária (EC nº 132/2023) trará mudanças significativas e um regime tributário específico para o mercado imobiliário com a substituição de impostos atuais pelo Imposto sobre Bens e Serviços (IBS) (imposto municipal e estadual), e a Contribuição sobre Bens e Serviços (federal), substituindo o PIS, Cofins, ICMS e ISS, unificando a tributação sobre o consumo, como explica Tralli: “O objetivo de simplificar e, em alguns casos, reduzir a carga tributária em certas operações, adequando as novas regras às características do setor. Para isso, o setor imobiliário teve uma atuação importante e muito proativo nas discussões sobre a reforma”.
A advogada fez uma apresentação técnica mostrando, inicialmente, onde se encaixam os regimes de tributação do IBS e CBS no âmbito da reforma tributária, considerando o regime geral, que inclui indústria, comércio de bens, prestação de serviços em geral e importação de bens e serviços. Nesse contexto, o regime específico inclui: operações com bens imóveis; serviços de apostas e loteria; serviços turísticos e financeiros; atividades de exploração, mineral e petróleo.
Novo regime
A advogada colocou como funcionarão as operações sujeitas ao regime específico para o mercado imobiliário: “Serão levados em consideração os seguintes pontos: a incorporação e o parcelamento do solo, que têm como fato gerador o ato de alienação; administração e intermediação de imóvel e a locação, que têm como fato gerador o pagamento; construção, que tem como ato gerador o fornecimento e a alienação do imóvel, cujo fato gerador é o ato de alienação. O fato gerador gera a incidência de imposto”.
Tralli mostrou também como é hoje e como ficará a tributação à incorporação. Hoje, a alíquota é de 4% sobre a receita bruta. Com a reforma, fala-se em redução de 50% da alíquota-padrão, redutor de ajuste da base de cálculo que será vinculado a cada imóvel a partir de 2027 e será atualizado mensalmente. A especialista explica que, “a partir de 2027, cada imóvel terá um número de inscrição obrigatório no CIB/SINTER, um verdadeiro CPF do imóvel, com todos os dados necessários para a vinculação ao redutor do ajuste”.
Já o redutor social é um valor utilizado para redução da base de cálculo do IBS e da CBS – Cria progressividade na tributação e será utilizado obrigatoriamente em imóvel residencial novo, lote residencial e locação. O bem imóvel novo é aquele que não tenha sido ocupado. O redutor social só poderá ser utilizado uma única vez por imóvel e para residencial é de R$100 mil e em lote residencial de R$30 mil.
Transição
O professor Ricardo Lacaz Martins explicou, em detalhes, como será o processo de transição do atual regime tributário para o setor imobiliário e o novo sistema de taxação. “Teremos a eliminação dos atuais impostos e a implantação dos estabelecidos pela reforma entre 2026 e 2034, quando então o novo regime estará consolidado”. O professor falou sobre vários aspectos, especialmente como funcionarão os redutores dos tributos do regime específico no setor imobiliário, o de ajuste e o social. Falou também que, “embora existam, aparentemente, percentuais maiores nos impostos da reforma, em última instância ele deve cair. Após um cálculo complexo que leva em consideração extinção de imposto como o PIS Cofins, redutores de 70% sobre a taxa do IBS e CBS e até eventuais créditos, é possível dizer, segundo os especialistas, numa redução final de alíquota de 3,8% para 2,6% em operações imobiliárias”, explica o professor.
No caso dos aluguéis, há um redutor social para o pagamento do imposto na locação que chega a R$700,00, como o que faz o cálculo final de 8,8 de imposto sobre aluguéis incidir sobre o valor do aluguel total, menos 700 reais. “O redutor social é um valor utilizado para redução da base de cálculo do IBS e da CBS e cria progressividade na tributação”, acrescenta Lacaz. O palestrante finalizou dizendo que a avaliação das mudanças será feita na medida em que se consolidar o processo de transição.
De um modo geral, os especialistas em tributação do CAEFT consideraram positivas as mudanças impostas pela Reforma Tributária, sempre chamando atenção para a complexidade do atual sistema tributário brasileiro e a possibilidade de, no caso do setor imobiliário, se tornar mais claro, mesmo considerando que o novo sistema para o setor, assim como a reforma geral, ainda deverá se consolidar num processo de alguns anos. O que se espera, portanto, é que deverá trazer impactos positivos para um mercado tão importante para a economia brasileira.
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Por ACSP - 11/11/2025